あいおいニッセイ同和「タフ・すまいの保険」：AIで建物診断、事故を未然に防ぐ新時代の保険

あいおいニッセイ同和損保「すまいの火災保険（マンション管理組合用）」に関する包括的調査・分析レポート

1. 序論：現代マンション管理におけるリスクマネジメントの変容と保険の役割

日本のマンションストック総数は急速に増加の一途をたどり、それに伴い建物の高経年化という不可逆的な課題が顕在化している。管理組合にとって、共有資産である建物の維持保全は最大の責務であるが、その遂行を阻害するリスクは多様化・複雑化しているのが現状である。

このような環境下において、損害保険は単なる「事後の補填」という財務的ツールを超え、マンションの資産価値を維持し、コミュニティの継続性を担保するための「戦略的インフラ」としての地位を確立しつつある。

1.1 商品の系譜と基本コンセプト

「すまいの火災保険（マンション管理組合用）」は、同社の個人向け主力商品「タフ・すまいの保険」のコンセプトを管理組合向けに展開したものである。

歴史的な経緯として特筆すべきは、かつて主流であった「積立タイプ（満期返戻金あり）」の販売停止である。低金利環境の長期化を受け、2020年9月末をもって「GK すまいの保険（積立タイプ）（マンション管理組合用）」の販売を終了した。

1.2 評価基準：再調達価額（新価）の採用

損害保険金の支払基準は「再調達価額（新価）」が採用されている。これは、事故発生時の時価（経年減価を差し引いた額）ではなく、同等の建物を新たに建築・購入するために必要な全額を基準に保険金を支払う方式である。

2. 基本補償の包括的分析

2.1 火災、落雷、破裂・爆発

これらは火災保険の根幹をなす補償である。特に、電気自動車（EV）の普及に伴う地下駐車場での火災リスクや、リチウムイオン電池の発火事故など、新たな火災リスクも懸念されている。

「落雷」は、避雷針への直撃のみならず、誘導雷による電気設備のショート（過電流）被害も対象となり得るが、電気的事故特約との境界線が実務上のポイントとなる。

2.2 風災・雹災・雪災

自然災害大国である日本において、最も事故発生頻度が高いのがこのカテゴリーである。

重要なのは、雨の吹き込み（雨漏り）自体は、風災によって建物外装に開口部が生じた結果として発生した場合のみ補償され、単なる経年劣化による隙間からの浸入は対象外となる点である。

2.3 水濡れ

「水濡れ」は、マンション管理組合にとって最も悩ましいリスクの一つである。

明確に区別すべきは、この補償は「濡れてしまった壁紙やボードの復旧費用」をカバーするものであり、「漏水の原因となった配管の修理費用」や「漏水原因を特定するための調査費用」は、原則としてこの項目では補償されない（後者は特約で対応）という点である。

2.4 盗難

近年では、自転車置場における高額な電動自転車の盗難や、宅配ボックス荒らしが増加傾向にあり、この補償の重要性は増している。

2.5 水災

認定基準は、①再調達価額の30%以上の損害が生じた場合、または②床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水を被った場合、と厳格に定義されている。

フルサポートプランでは、支払限度額を「建物保険金額の10%」または「30%」に縮小するタイプを選択することが可能である。

2.6 破損・汚損等

実務上、管理組合で発生する小規模な事故の多くはこの「破損・汚損」に分類されるため、この補償の有無は保険の使い勝手を大きく左右する。

ただし、この項目については免責金額の設定において注意が必要である。他の事故リスクに対して免責金額を「なし」と設定していても、破損・汚損事故に対しては自動的に「1万円」等の免責が適用される設計となっている場合が多い。

3. 費用保険金と付帯費用の詳細分析

3.1 事故時諸費用（臨時費用）

損害保険金が支払われる事故が発生した際、復旧費用とは別に、損害保険金の一定割合（10%または20%）が上乗せして支払われるものである。

この費用の使途は限定されておらず、事故対応に追われる理事の活動費、臨時総会の開催費用、居住者への連絡通信費、あるいは見舞金など、あらゆる臨時出費に充当することが可能である。

3.2 修理付帯費用

損害を受けた保険の対象を復旧するために必要な、仮修理費用や代替物の賃借費用などを補償する。補償限度額は、1事故・1敷地内につき「建物保険金額の30%」または「1,000万円」のいずれか低い額とされる。

3.3 水濡れ原因調査費用特約

これはマンション保険において極めて重要度が高い特約である。本特約は、調査費用を補償するものであり、結果として漏水原因が「専有部分」にあったとしても、調査費用自体は管理組合の保険から支払われる設計となっている点が特徴的である。

支払限度額は50万円、100万円、300万円等から選択可能であるが、近年の建築費高騰や調査の難易度上昇に伴い、100万円以上の設定が推奨される傾向にある。

3.4 事故再発防止費用特約

マンション共用部分において、不法侵入を伴う犯罪行為や転落事故が発生した場合、再発防止のために有用と認められる設備の設置や改修費用を補償する。1事故につき20万円という限度額が設定されている。

4. 賠償責任リスクへの対応と特約戦略

4.1 マンション共用部分賠償特約

管理組合が所有・使用・管理する共用部分の欠陥や管理の不備によって、第三者（居住者を含む）の身体や財物に損害を与えた場合の法的賠償責任を補償する。

保険金額（支払限度額）は、1,000万円から最大10億円まで設定可能である。人身事故が発生した場合の賠償額が高額化する傾向にある現代においては、数億円規模の設定がスタンダードとなりつつある。

なお、本特約には「示談代行なし」と記載されている場合が多く、その場合、保険会社は被害者との示談交渉を直接行わない。

4.2 マンション居住者包括賠償特約

この特約は、管理組合が契約者となり、マンションの全区分所有者（居住者）を被保険者として一括して加入する個人賠償責任保険である。

この特約の最大のメリットは「無保険者の解消」にある。区分所有者が個別に火災保険に加入している場合でも、個人賠償特約を付帯していない、あるいは契約が失効しているケースがある。

補償範囲については、「日本国内・国外」を対象とする広範なタイプと、保険料を抑えるために「マンション敷地内（およびその周辺）」に限定するタイプが選択できる場合がある。

4.3 マンション管理組合役員賠償特約

役員がその業務遂行にあたり、過失（注意義務違反等）によって組合や第三者に損害を与え、損害賠償請求を受けた場合の損害（争訟費用や賠償金）を補償する。

管理の高度化・複雑化に伴い、役員の法的責任が問われるケースが増えており、役員のなり手不足解消のためにも、この特約による保護は必須となりつつある。

5. 地震保険の制度的枠組みと積算ロジック

5.1 保険金額の設定ルールと「5,000万円」の制限

地震保険の保険金額は、原則として火災保険金額（主契約）の30%～50%の範囲内で設定される。しかし、マンション（区分所有建物）においては、さらに複雑な制限が存在する。

具体的には、「一戸あたりの地震保険金額（専有部分契約＋共用部分契約の持分相当額）の合計が5,000万円という法定上限を超えてはならない」ということである。

5.2 損害認定と支払方法

地震保険は、実際の修理費を支払う「実損払い」ではなく、損害の程度に応じた「定額払い」方式を採用している。

重要なのは、損害認定の対象が「主要構造部（基礎、柱、壁、屋根等）」に限定されている点である。外壁タイルが広範囲に剥落しても、建物の構造体自体に損傷がなければ「一部損」にさえ認定されない可能性がある。

6. テクノロジー活用と付帯サービス

6.1 AI活用型「建物診断ソリューション」

2024年10月以降の保険始期契約などを対象に、画期的なサービスが導入されている。

専用のWebアプリケーションを通じて、管理組合が撮影した建物の外観写真をアップロードすることで、AIが画像を解析し、外観上の損傷や劣化箇所を自動的に検知・診断する。

このソリューションにより、管理組合は手軽かつ低コストで建物の健康状態を把握することが可能となる。平時から定期的にリスクを可視化し、必要なメンテナンスを早期に実施することで、大きな事故や保険金請求に至る事態を未然に防ぐ「減災」効果が期待される。

6.2 すまいの現場急行サービス

• 水回りクイック修理サービス: トイレの詰まり、給排水管の故障による溢水などに対し、30分以内の応急修理作業（出張料・作業料）を無料で提供
• 玄関ドアカギ開けサービス: 鍵の紛失時などに、開錠作業を行う

これらのサービスは24時間365日対応しており、管理組合として契約することで、居住者全員が利用可能な福利厚生的なサービスとして機能する。

6.3 専門家相談サービス

管理組合運営において発生する様々なトラブルについて、弁護士や税理士に電話で相談できるサービスも付帯している。

7. 財務戦略：積立型契約と契約者貸付制度

7.1 契約者貸付制度の活用

積立型契約を保有している管理組合にとって、強力な財務オプションとなるのが「契約者貸付制度」である。

• 貸付限度額: 解約返戻金の90%の範囲内
• メリット: 審査が迅速であり、金融機関からの借入に比べて手続きが簡便。保険契約を解約することなく資金調達ができる
• 活用シーン: 大規模修繕工事の費用が想定以上に膨らんだ場合のつなぎ資金

8. 契約締結における戦略的選択

8.1 免責金額の設定によるコストコントロール

保険料削減の最も効果的な手段は、免責金額（自己負担額）の設定である。「なし」「1万円」「3万円」「5万円」「10万円」「20万円」「30万円」等の選択肢が用意されている。

戦略: 数万円程度の軽微な修繕は修繕積立金（小修繕費）で対応し、保険は数十万円以上の大きな損害に備えるという方針を明確にする。免責金額を高く設定すれば、保険料は大幅に割り引かれる。

8.2 建物電気的・機械的事故特約の要否

築年数が経過したマンションにおいては、電気設備や給排水ポンプ、機械式駐車場などの故障リスクが高まる。メーカー保証が切れた後の突発的な事故をカバーする「建物電気的・機械的事故特約」は、設備更新までの間のリスクヘッジとして有効である。

9. 結論と提言

あいおいニッセイ同和損保の「すまいの火災保険（マンション管理組合用）」は、日本のマンション管理事情を深く理解し、多様化するリスクに対して重層的な防御網を提供する高度な金融商品である。

本商品の強み:

• 包括的なリスクカバー: 基本補償から賠償責任、費用保険金に至るまで、漏れのない補償体系が構築されている
• 予防へのシフト: AI建物診断ソリューションの導入により、事故が起きてから動くのではなく、リスクを可視化して未然に防ぐという新しい保険のあり方を提示
• 柔軟な設計: 免責金額の設定やプラン選択の幅が広く、管理組合の財務状況やリスク許容度に応じたカスタマイズが可能

管理組合への提言:

1. 賠償特約の限度額見直し: 過去の契約のまま（数千万円等）になっていないか確認し、数億円～10億円規模への増額を検討
2. 免責金額の戦略的活用: 免責を上げて保険料を抑え、浮いた予算を防災対策や積立金に回す方が合理的ではないか議論
3. 付帯サービスの周知: 現場急行サービスや専門家相談など、使わなければ損となるサービスについて、居住者への周知徹底