管理組合の資産運用と法人化｜「法人でないと運用できない」は本当か？

管理組合の資産運用と法人化に関する包括的調査・分析レポート

1. 序論：なぜ「運用」の議論が噛み合わないのか

「管理組合の資産運用」と聞くと、実務では2つの概念が混ざりやすい。①会計としての"運用"（収納・保管・支出等の資金管理）と②投資としての"運用"（利回りを求める商品購入）である。この区別を明確にしないまま議論を進めると、「法人化の要否」という論点で噛み合わなくなることが多い。

近年、修繕工事費の高騰やインフレ局面を背景に「修繕積立金をただ預けるだけでよいのか」という問題意識が高まる一方、区分所有法等の改正（令和8年4月1日施行）に向けて管理規約の見直しも求められている。

2. 投資における金融機関実務の"壁"

2.1 なぜ投資は難しいのか

投資商品（国債・投信等）は、口座開設や本人確認（KYC）・マネロン対策（AML/CFT）などの手続が重くなり、「登記のない団体は受け付けない」という運用になりやすい分野である。

2.2 金融機関ごとの対応差

銀行によっては任意団体等の口座開設を不可としている例がある（ネット銀行で顕著）。住信SBIネット銀行・PayPay銀行・楽天銀行の各案内では、任意団体等の取扱い不可が明示されている。

一方で、法人登記がない団体でも口座開設を受け付け、規約・議事録・名簿・収支報告等の提出を求める銀行もある。ゆうちょ銀行は団体名義口座について「人格なき社団」を前提とし、要件を示している。

2.3 結論の導き方

「法人化すれば必ず投資口座が開ける」でも、「法人化しないと絶対無理」でもなく、"使いたい金融商品×取扱金融機関の要件"で結論が変わる。まずは金融機関の必要書類と審査方針を確認し、そこに合わせて規約・議事録・体制を整えるのが現実的である。

3. 修繕積立金運用の実態：低リスク中心

3.1 個人資産運用との違い

修繕積立金（将来の修繕工事の原資）は、個人の資産運用と異なり、「必要な時期に確実に支払える」ことが最優先である。実務では低リスク中心になりやすいのが自然である。

3.2 国土交通省調査に見る実態

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、修繕積立金の運用先として「銀行預金」が大宗で、次いで「住宅金融支援機構（JHF）のマンションすまい・る債」等が挙げられている。

3.3 法人化なしでも現実的な選択肢

預金（普通・定期） 預金保険制度（ペイオフ）の観点から設計が必要。金融庁によれば、決済用預金は全額保護、一般預金等は1金融機関につき元本1,000万円まで＋利息等が保護される。

マンションすまい・る債（JHF） マンション管理組合向けに設計された利付10年債で、制度として"管理組合利用"を前提に作られている。法人化が必須とされている商品ではないが、申込要件・必要書類は要確認。

新窓販国債（財務省） 財務省のQ&A等で、個人向け国債と異なり「購入者に制限はなく、法人やマンションの管理組合などでも購入可能」と明記されている。ただし、中途換金は市場売却となり時価で損益が出得る点が注意点（個人向け国債は"国の買取による中途換金"が制度化されているが、新窓販国債は原則"市場売却"）。満期まで保有する資金設計が重要。国債は預金ではなく預金保険の対象外である。

3.4 資金区分による設計例

修繕積立金が数千万円〜億単位になり普通預金に"まとめ置き"されている場合、理事会としては次を分けて判断するのが現実的である。

• 短期で支払う予定の資金：流動性優先（決済用預金も含め検討）
• 中期（例：2〜5年）で使う可能性が高い資金：満期分散（ラダー）等も含め、売却不要の設計を優先
• 長期（10年等）で使う資金：すまい・る債等も候補になり得る

4. 管理組合法人化の位置付け

4.1 法人化の根拠

区分所有法では、管理組合（第三条の団体）は、一定の集会決議（区分所有者数・議決権数の各4分の3以上）で法人となる旨等を定め、登記することで法人化できる。マンション管理センターのQ&Aでも、管理組合は区分所有法第3条の団体であり、管理組合法人（第47条第1項の法人）も「管理組合」に含む整理が示されている。

4.2 法人化"以前"に確認すべきこと

法人化する・しないの前に、次を先に決めると無駄が少ない。

1. 対象資金の区分（管理費／修繕積立金／剰余金 など）
2. 使う時期（長期修繕計画との整合）：売却が必要になる設計を避ける
3. 運用手段の候補（預金分散、すまい・る債、新窓販国債 等）
4. 金融機関要件の確認（任意団体不可か／人格なき社団要件か／必要書類は何か）

それでも詰まる場合に、管理組合法人化を"手段として"検討する。

4.3 令和8年法改正との関係

令和7年のマンション関係法改正（令和8年4月1日施行）に向けて、総会手続や決議要件等も含めた管理規約の見直しが求められる局面にある。「投資の議論」をするなら、なおさら"意思決定ルール"の整備が先行する。

5. 実務チェックリスト

理事会で検討を始める際は、以下のチェックリストをそのまま議題化すると整理しやすい。

運用の定義を明確化

• 今回の議題は①資金管理か、②投資か（または両方か）

対象資金と制約条件

• 管理費（短期支払い中心）か、修繕積立金（長期支出）か
• いつ、いくら必要か（長期修繕計画・直近工事予定）

規約・細則・決議の根拠

• 会計担当理事の職務（収納・保管・運用・支出）や監事監査の運用は整っているか
• 投資に踏み込むなら「対象商品」「上限」「満期分散」「売却条件」「報告頻度」を明文化できるか

金融機関要件の確認

• 任意団体不可の銀行を避ける必要があるか
• 人格なき社団の要件整理が必要か
• 提出書類（規約、議事録、名簿、収支報告等）は揃うか

安全設計（"利回り以前"の論点）

• 1金融機関への偏りはないか（ペイオフ設計）
• 預金以外（国債等）を使う場合、預金保険対象外・時価変動の理解は共有できているか

議題の立て方（例）

• 「修繕積立金の資金管理方針（預金分散・決済用預金の活用等）の策定」
• 「すまい・る債／新窓販国債の利用可否検討（購入条件、上限、満期分散案）」
• 「必要に応じて管理組合法人化の検討（目的・費用・手続・スケジュール）」

6. 注意点・限界の明示

本レポートは、マンション管理の一般的な情報整理である。実際にできる／できないは、各マンションの管理規約・合意形成状況、および金融機関ごとの口座開設・商品取扱方針によって大きく変わる。

投資商品を含む判断では、損失が出た場合の説明責任や役員責任の問題も絡み得る。個別事情が大きい場合は、法務・会計・金融の専門家に相談することを前提に進めることが推奨される。

7. 結論：専門家への相談

「管理組合法人化の要否」や「投資商品まで踏み込むか」は、理事会・区分所有者だけで抱え込むと、規約根拠や金融機関手続で遠回りになりがちである。

マンション管理士（マンション管理実務の専門家）等に相談すると、例えば次の支援が現実的に受けられる。

• 管理状況の客観的な診断（資金区分、権限設計、監査・牽制の実装）
• 管理規約・細則の改定案のたたき台作成（"運用"の定義、上限、報告、意思決定手続の明文化）
• 総会までの段取り設計（説明資料、反対論点の整理、合意形成の進め方）