管理業者管理者方式の「新ひな形」公表──2026年4月施行に向け、管理組合が押さえるべき実務ポイント

マンション管理組合の皆様、こんにちは。

「理事のなり手がいない」「高齢化で役員体制が維持できない」——こうした声を耳にすることが増えてきました。そんな中、**管理会社に管理者を任せる「管理業者管理者方式」**が選択肢として注目されています。

ただ、この方式には「利益相反」という大きなリスクがあります。管理会社が発注者と受注者を兼ねることになるため、運用を間違えると、工事費が膨らんだり、不信感の温床になったりする可能性があるのです。

そこで国土交通省は、2025年12月12日に関連する契約書・規約の「ひな形」を公表しました。本記事では、この新しいルールが意味すること、そして管理組合として何を準備すべきかを、わかりやすく解説します。

0. まず言葉の意味を確認しましょう

最初に、この記事で使う言葉の意味をそろえておきますね。

• 管理組合：マンションの共用部分等を管理する団体
• 区分所有者：各専有部分（各住戸等）の所有者
• 理事会：理事が集まり日常の意思決定をする機関
• 総会：区分所有者が集まり重要事項を決議する機関
• 管理者：区分所有法上、管理組合を代表し管理を行う者（通常は理事長が担う）
• 外部管理者方式：区分所有者以外が管理者になる方式
• 管理業者管理者方式：外部管理者方式の一種で、管理会社が管理者を担う場合のこと

ここまでが前提です。それでは見ていきましょう。

1. なぜ今、管理業者管理者方式のルール整備が進んでいるのか

背景：担い手不足と「2つの老い」

多くのマンションで、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進んでいます。いわゆる「2つの老い」です。

理事の担い手が見つからず、「もう管理会社に全部任せたい」というニーズが高まっています。国交省の資料でも、この背景が示されています。

問題：利益相反のリスクが大きい

管理会社が管理者になると、こんな状況が生まれます。

• 大規模修繕工事の発注者（管理者として）と受注者（管理会社として）が同一になる
• 日常の小修繕や点検でも、管理会社やその関連会社が受注する可能性が高い

つまり、自分で自分に仕事を発注できてしまうという構造的な問題があります。

⚠️ ここがポイント 悪意がなくても、「見積り比較が形式的だった」「選定プロセスが見えない」というだけで、住民からの疑念や不信感が生まれやすい方式なのです。

標準管理規約を「読み替えるだけ」では足りない

国交省のガイドラインでも注意されていますが、標準管理規約は「理事長＝管理者」を前提にしています。

外部管理者方式を導入するなら、決議事項・意思決定方法・権利義務などを一から設計し直す必要があります。

2. 国交省が公表した「3つの書式」とは

2025年12月12日、国交省は次の3点をセットで公表しました。

① マンション標準管理者事務委託契約書（新設）

管理業者管理者方式における「管理者事務」の委託契約書ひな形として新たに作られました。

規定されている主な内容

• 業務内容・権限の範囲
• 印鑑等の保管方法
• 利益相反取引の制限

💡 ポイント 「管理者として何をするか（権限・業務範囲）」が曖昧だと、責任の所在が不明確になります。この契約書で明確にしておくことが重要です。

② マンション標準管理委託契約書（改正）

従来からある管理委託契約書が、管理業者管理者方式に対応する形で改正されました。

追加・変更された主な内容

• 定期的な説明会開催による組合員等への報告義務
• 契約行為の相手方に関する規定
• 利益相反取引の制限

③ マンション標準管理規約（書き換え表）（新設）

標準管理規約が管理業者管理者方式を想定していないことを踏まえ、**規約検討の材料となる「書き換え表」**が新たに策定されました。

含まれる主な項目

• 管理者に関する基本事項
• 退任・辞任・解任時の措置
• 利益相反取引に関する事項

3. 2026年4月施行に向けた制度改正の要点

国交省は、マンション管理適正化法施行規則の改正省令を2025年10月2日に公布し、施行日は2026年4月1日としています。

主な改正ポイントを見ていきましょう。

重要事項説明が「管理者受託契約」にも拡張

これまで重要事項説明は「管理委託契約」の締結時に行われていましたが、今後は管理者受託契約を締結する際にも重要事項説明が義務づけられます。

説明は**管理業務主任者（国家資格）**が担います。

財産の分別管理・印鑑等の取扱いに要件が設定

管理業者管理者方式において、管理業者が保管口座等に係る印鑑等を管理できる要件が明確化されます。

利益相反取引には「事前説明会」が制度化

利益相反のおそれが高い取引を行おうとする際、原則として説明会を開催し、重要な事実を説明する義務が設けられます。

施行規則で定める説明事項（第八十九条の四）

• 管理業者と取引相手方との関係
• 取引を行おうとする年月日
• 取引の内容
• 取引金額（内訳・算定根拠を含む）
• 取引の理由
• 相手方以外にさせた見積りの内容（見積りを取らない場合はその理由）

💡 補足 災害等のやむを得ない事情があり、かつ一定の要件を満たして事前に決議等がある場合には、説明会を要しない例外規定も設けられています。

新ルールが適用される契約のタイミングに注意

国交省の公表ページでは、改正省令の施行（2026年4月1日）後に締結する契約から改正後規定が適用される旨が注意書きとして示されています。

つまり、契約の更新時期が2026年4月1日より前か後かで、契約書に反映すべき義務項目が変わります。更新時期が施行日前後にかかる管理組合は、特に注意が必要です。

4. 理事会・区分所有者が押さえるべき4つの論点

ここからは、管理組合が「自分ごと」として検討しやすいように、論点別に整理します。

論点1：利益相反と工事発注をどう透明化するか

起きがちなリスク

• 比較見積りが形骸化し、価格・仕様の妥当性が検証できない
• 「総会で予算を通したからOK」と誤解し、利益相反の承認手続が抜ける

検討すべきポイント

• 利益相反取引に該当し得る類型（関連会社発注等）の定義
• 事前説明で出すべき資料（見積比較表、選定理由、利益の開示項目）
• 大規模修繕等での第三者（設計コンサル等）の関与の是非

💡 考え方 施行規則は利益相反取引について「事前説明」を義務づけています。加えて、規約や契約の設計によっては総会承認を要する建て付けにするのが一般的です。国交省のひな形・書き換え表でも、承認（決議）を要する設計が示されています。「予算を通したからOK」ではなく、個別の取引ごとに説明・承認のプロセスを経る設計が推奨されます。

論点2：通帳・印鑑・口座管理を「属人化」させない

起きがちなリスク

• 通帳や印鑑の保管が片側に寄り、監査が機能しない
• 管理者交代時に引継ぎが滞る（印鑑やデータの引渡しが遅い等）

検討すべきポイント

• 口座名義の設定（管理組合名義か等）
• 印鑑・通帳の保管主体（管理会社単独か、二重管理にするか）
• オンラインバンキング権限の付与範囲とログ監査

論点3：定期報告・監査・解任ルートを「実装」しておく

起きがちなリスク

• 「お任せ」になり、区分所有者が意思決定に関与できなくなる
• 問題が起きた時に、総会招集・解任が現実的にできない

検討すべきポイント

• 監事（会計・業務をチェックする役割）の設置・権限
• 管理者からの定期報告の頻度・内容
• 解任時の引継ぎ条項（口座・印鑑・契約書・データの引渡し期限等）

⚠️ 注意 管理規約に管理者の**固有名詞（会社名等）**を書いてしまうと、変更に特別決議が必要となりハードルが上がります。避けた方がよいでしょう。

論点4：導入の前に「代替案との比較」を行う

国交省ガイドラインでも、外部管理者方式の導入を検討する際は、他の選択肢との比較が推奨されています。

比較すべき選択肢

• 役員体制の見直し（業務棚卸し、委員会設置、IT活用等）
• 外部専門家（マンション管理士等）を顧問として入れる
• 管理会社を管理者にする場合のメリット・デメリット整理

5. 実務対応のチェックリスト

Step 1：現状把握

• 現在の管理方式は、理事会方式（理事長が管理者）か、外部管理者方式か
• 管理会社が管理者を担っているか（管理業者管理者方式か）
• 既存契約（管理受託契約、管理者受託契約）があるか／更新時期はいつか
• 契約更新時期が2026年4月1日の前か後か（施行日以降の締結から新ルール適用）

Step 2：議題の立て方（例）

• 「管理業者管理者方式の導入可否と、必要な規約改定方針」
• 「管理者受託契約（管理者事務委託契約）の重要事項説明の受領」
• 「利益相反取引の取り扱い（説明会・承認プロセス）案」
• 「口座・印鑑・通帳の保管体制（分別管理を含む）案」
• 「管理者の退任・辞任・解任時の引継ぎ計画」

Step 3：管理会社に求める資料

• 新ひな形に沿った契約ドラフト（重要事項説明書含む）
• 定期報告の運用案（年何回、どの資料を出すか）
• 関連会社への発注があり得る場合のルール案（見積り、開示、承認）

注意点・限界の明示

• ここで扱った内容は、国交省の公表資料・ガイドライン等に基づく一般的な整理です。マンションごとの管理規約や合意形成状況、建物規模・築年数・管理体制により、最適な解は変わり得ます。
• 規約改定や契約条項の設計は、総会決議要件（普通決議／特別決議）や区分所有法上の位置づけとの整合が重要になります。紛争化しそうな局面では、弁護士等の法律専門家への相談も視野に入れてください。

結論：「お任せ」で終わらせない設計を

管理業者管理者方式は、担い手不足の現実に対する有力な選択肢になり得ます。しかし、権限設計・監査設計・利益相反対策・引継ぎ設計を「契約」と「管理規約」で実装しない限り、かえって不信やトラブルの温床になりかねません。

国交省が契約書ひな形や規約の書き換え表を公表したのは、まさにその「実装」を支えるためです。

2026年4月の施行に向けて、今から準備を始めておくことをお勧めします。

【次のステップ】

1. 管理委託契約書を確認しましょう：現在の契約内容と更新時期を把握（特に2026年4月前後かどうか）
2. 新ひな形を管理会社に共有：対応方針を確認
3. 理事会で議題化：導入の是非、または既存契約の見直しを検討
4. 専門家への相談：マンション管理士など外部の目を入れる

■ 国土交通省：報道発表資料（2025年12月12日）
「マンション標準管理者事務委託契約書、マンション標準管理委託契約書、管理業者管理者方式を採用した場合におけるマンション標準管理規約（書き換え表）を策定・改正しました」
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00110.html

■ 国土交通省：書式公表ページ
「マンション標準管理者事務委託契約書」「マンション標準管理委託契約書」「マンション標準管理規約（書き換え表）」の策定・改正について（令和7年12月12日）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00095.html

■ 国土交通省：施行規則改正
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00092.html