近年、海外居住の外国人が日本のマンションを購入するケースや、海外赴任・相続などで区分所有者（各専有部分の所有者）が長期間海外に住むケースが増えています。海外在住になると、管理組合（区分所有者全員で構成する団体）からの連絡が届きにくく、管理費・修繕積立金の徴収や総会（区分所有者の意思決定の場）運営など、日常管理に支障が出やすくなります。
こうした課題を踏まえ、2026年4月1日施行の改正区分所有法で「国内管理人」制度（区分所有法第6条の2）が創設され、施行後に運用が始まります。また、国土交通省のマンション標準管理規約でも、国内管理人制度を運用するための「届出などの手続き規定（第31条の3等）」が新設されています。
この記事でわかることは次の3点です。
- 国内管理人（区分所有法第6条の2）の基本と権限範囲
- 標準管理規約で新設された「手続き規定（届出）」の意味と運用ポイント
- 理事会で検討するときの実務チェックリスト
基本概念・前提知識の整理
「国内管理人」とは（誰が、誰を、何のために）
国内管理人とは、国内に住所・居所がない（または今後なくなる）区分所有者が、専有部分・共用部分の管理に関する事務を行わせるために、国内に住所・居所のある者から選任できる「代理人」です。マンション標準管理規約でも「国内管理人＝区分所有法第6条の2の国内管理人」と定義されています。
注意したいのは、国内管理人は「管理組合が雇う管理員（管理人室にいる管理人）」ではなく、各区分所有者が自分のために置く代理人だという点です。
関係する用語（最低限）
- 管理規約（マンションの基本ルール）：建物全体の管理・使用の基本事項
- 使用細則（具体ルール）：駐輪場、ペット等、日常運用の詳細
- 理事会（理事の合議体）／理事長（管理組合の代表者）
- 議決権（総会での投票権）
1. なぜ「国内管理人」が管理組合の実務に効くのか
背景・問題意識
海外居住の区分所有者と必要な連絡が取れないと、管理費等の徴収、総会の開催、修繕工事実施のための立入り調整などに支障を来すおそれがあります。国土交通省資料でも、この点が明示されています。
起きがちなトラブル・リスク（例）
- 管理費・修繕積立金の滞納が長期化する
- 総会招集通知が届かず、合意形成が遅れる
- 専有部立入りが必要な工事（漏水調査等）が進まない
規約・運用との関係
国内管理人は「通知先・意思決定の窓口」を国内に置ける点が実務上のメリットです（総会招集通知の受領や議決権行使が法定権限に含まれます）。
2. 改正区分所有法（第6条の2）が定める「国内管理人」の権限
制度の骨格（誰が選べるか）
区分所有者は、国内に住所・居所（法人なら本店・主たる事務所）がない、またはそうなる場合に、国内に住所・居所がある者のうちから国内管理人を選任できます。施行日は2026年4月1日です。
国内管理人に「法律上、当然にある」権限
改正法は、国内管理人が少なくとも次の行為をする権限を持つことを列挙しています。
| 権限の種類 | 内容 |
|---|---|
| 保存行為 | 現状を維持するための行為 |
| 利用・改良行為 | 専有部分の性質を変えない範囲での行為 |
| 総会関連 | 総会招集通知の受領／総会での議決権行使 |
| 債務弁済 | 規約や総会決議等に基づく債務の弁済（管理費等の支払いを含む） |
注意：債務弁済の「権限」と「義務」は異なります 国内管理人には管理費等を"支払う権限"はありますが、債務者はあくまで区分所有者本人です。国内管理人に支払義務が移るわけではありません。
法定権限は削れない／追加付与は可能
国内管理人の法定権限（第6条の2で列挙された権限）は、個別の委任契約で狭めることはできません（最低限保障される権限です）。
一方で、売却手続の補助など追加の権限を付与することは可能です。追加付与する場合は、管理組合側で確認できるよう「届出書に権限範囲を記載する」などの仕組みを設けておくことが望ましいです。
通知義務と委任関係
国内管理人を選任した区分所有者は、管理者がいるとき又は管理組合法人（法人化した管理組合）があるときに、遅滞なく国内管理人の氏名（名称）・住所（居所）等を通知する義務があります。また、区分所有者と国内管理人の関係は、委任（代理して事務を行ってもらう契約）の規定に従うとされています。
3. 標準管理規約の改正ポイント：「手続き規定」を新設した意味
何が新設されたのか（条文の骨子）
標準管理規約では、国内管理人制度を活用する際の"入口"として、管理組合への届出ルールが新設されました。単棟型は第31条の3（団地型は第33条の3、複合用途型は第35条の3）です。
骨子は次の2点です。
- 国内管理人を選任したら、直ちに理事長へ「その旨＋氏名（名称）＋住所（居所）」を届け出る
- 終了・変更があった場合も、直ちに届け出る
なぜ届出まで規約で明文化するのか
区分所有法にも通知義務はありますが、管理組合の実務は「理事長／管理会社」が通知先情報を基に動きます。標準管理規約が届出先・届出事項を明文化したことで、通知先の確定と名簿更新を"仕組み化"しやすくなります。
「義務化するか」は別論点（検討余地あり）
標準管理規約の資料では、国内管理人の選任を義務付けることも考えられるため、その場合の規定例はコメントに位置付ける旨が示されています。まずは届出条文と運用を整備し、必要性が高いマンションで義務化を検討する、という順序が現実的です。
4. 実務でつまずきやすい論点と、理事会の設計ポイント
論点1：対象者の線引き
法令上の要件は「国内に住所・居所を有しない（又は有しないこととなる）区分所有者」です。運用要件（長期不在等）を作る場合も、住所・居所の実態と整合するよう設計が必要です。
論点2：届出情報の更新漏れ対策
標準管理規約は「終了・変更時も直ちに届出」としています。実務では、名簿更新の定期確認や、管理会社システムへの登録・確認フローの明文化までセットにすると事故が減ります。
論点3：総会運営（議決権行使）の確認
国内管理人は総会招集通知の受領や議決権行使が可能です。届出書に本人署名（記名押印）を求める、当日出席時の本人確認をルール化する等、「正当な代理人確認」の手当てをしておくと安全です。
簡単なケーススタディ
海外赴任で不在のAさんが国内管理人を届け出たが、その後の転居で届出が更新されず総会通知が旧住所へ。議案成立後に「通知が届いていない」と申し出があり、説明・再周知に大きな負担が発生——。
条文整備に加え、更新確認の運用設計が重要です。
実務的な対応策・チェックリスト（理事会での議題の立て方）
規約の確認
- 国内管理人の届出条文（標準管理規約：単棟型第31条の3等）が自マンション規約にあるか
- 届出方法の確認（標準管理規約案は**「書面」が基本**。電磁的方法を併用する場合は、規約・細則で根拠を明確化）
- 届出先（理事長／管理会社）の実務整合
名簿・連絡体制
- 組合員名簿に「国内管理人の有無／連絡先」欄を設け、定期更新する
届出書様式
- 氏名・住所・連絡手段・開始日／終了日等を整理した様式を用意する（標準管理規約のコメントも参考）
- 権限範囲欄を設ける（法定権限に加えて追加付与がある場合に備える）
総会運営
- 国内管理人の議決権行使時の確認手順（届出確認・本人確認）を決める
義務化を検討する場合
- 対象要件、通知先の扱い、連絡不能時の取り扱いを整理し、合意形成の難易度も見積もる
国内管理人制度で「できること」と「できないこと」
制度の効果と限界を正しく理解しておくことが重要です。
できること（制度のメリット）
- 通知の受領：総会招集通知など、管理組合からの連絡を国内で確実に受け取れる
- 議決権行使：総会での意思決定に参加できる（合意形成の遅延を防ぐ）
- 連絡窓口の確保：修繕工事の立入り調整など、日常的なやり取りがスムーズになる
できないこと（制度の限界）
- 滞納の自動解消：国内管理人には支払う「権限」はあるが「義務」はない。区分所有者本人が資金を拠出しない限り、滞納が自動的に解消されるわけではない
- 所有者本人の責任の代替：あくまで代理人であり、区分所有者としての最終的な責任は本人に残る
注意点・限界の明示
国内管理人制度は、海外居住者との連絡・意思決定を円滑にする有効な手段ですが、マンションの規模、居住実態、管理委託の範囲、既存規約によって最適解は異なります。特に義務化や総会運営ルールは、合意形成を含め慎重な設計が必要です。
また、本記事は一般的な情報提供であり、個別案件の法律判断や紛争対応を目的とするものではありません。
専門家への相談も検討を
制度を"条文として置く"だけでなく、届出様式・名簿更新・総会運営・管理会社フローまで一気通貫で設計して初めて機能します。
マンション管理士（マンション管理の専門家）等に相談すれば、例えば次の支援が期待できます。
- 管理状況の客観的な診断（海外居住者・連絡不能リスクの棚卸し）
- 管理規約改定案のたたき台作成（標準管理規約との整合確認）
- 総会までの段取り設計（説明資料、質疑想定、合意形成の進め方）
【次のステップ】マンション管理士と一緒に解決しませんか？
「海外居住のオーナーがいて連絡が取れない」「国内管理人制度を導入したいが、規約改正の進め方がわからない」——こうした課題は、マンション管理士という専門家と一緒に取り組むことで、スムーズに解決できます。
マンション管理士ができること
- 管理規約の見直し: 2026年の新法に対応した規約への改定案の作成
- 届出様式の整備: 国内管理人届出書や名簿管理フローの構築
- 総会運営のサポート: 議決権行使の確認ルール策定、説明資料の作成
当サイトでは、マンション管理士を紹介しています
マンション管理の課題に精通した専門家が、あなたのマンションに最適なソリューションを提案します。まずは専門家を探すページから、相談内容や物件の規模に合った管理士を見つけてください。
候補が見つかりましたら、事務局までお問い合わせいただければ、マッチングをサポートいたします。
2026年4月の施行まで、残された時間は限られています。 今こそ、専門家の力を借りて、あなたのマンションの未来を切り拓きましょう。
ジェミニさん
AIマンション管理アドバイザー
