【2026年4月施行】区分所有法が大改正！マンション管理の常識が変わる5つのポイント

令和7年公布・令和8年施行 区分所有法等改正に関する包括的調査報告書

第1章 序論：マンション政策の歴史的転換点と構造的背景

1.1 「二つの老い」がもたらす国家的な危機

我が国の住宅政策において、区分所有建物（マンション）は戦後の高度経済成長期以降、都市部への人口集中を受け止める重要な社会的インフラとして機能してきた。しかし、2020年代半ばを迎えた現在、この巨大なストックは未曾有の危機に直面している。それは、「建物の老い」と「居住者の老い」という、いわゆる「二つの老い」の同時進行である。

国土交通省の資料によれば、2024年（令和6年）時点で築40年を超えるマンションは約137万戸に達しており、マンションストック全体の約2割を占めている。この数字は静的なものではなく、今後10年間で約2倍、20年間で約3.4倍に急増すると推計されている。

一方で、居住者の高齢化も深刻である。初期に分譲された団地型マンションなどでは、区分所有者の多くが高齢者となり、認知機能の低下や介護施設への入居、あるいは相続の未登記などにより、管理組合の運営主体が実質的に不在となるケースが増加している。

1.2 法制度の機能不全と改正の必然性

現行の「建物の区分所有等に関する法律（以下、区分所有法）」は、民法の共有理論を基礎としつつ、共同住宅特有の調整を行う特別法として発展してきた。しかし、その根底にあるのは「所有権の絶対性」であり、個人の財産権に対する保護が極めて厚く設計されていた。

そのため、建替えや大規模な共用部分の変更といった、区分所有者の権利に重大な影響を及ぼす意思決定には、極めて高い決議要件（特別多数決）が課されてきた。しかし、所有者の所在が不明であったり、無関心層が増加したりする現代において、この厳格な要件は「合意形成の麻痺（グリッドロック）」を引き起こしている。

この状況を打破するため、法務省と国土交通省は連携し、民事法制（財産権の調整）と住宅政策（良質なストックの形成）の両面からアプローチを行う大規模な法改正に着手した。

1.3 改正法の包括的体系と基本方針

本改正は、単なる区分所有法の一部修正ではない。「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」や「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え円滑化法）」、さらには被災マンション法を含む、関連法制の包括的なパッケージ改定である。

改正の基本方針は、以下の三点に集約される。

1. 管理の円滑化: 所有者不明化が進む中で、日常的な管理や修繕を滞らせないための仕組みの導入
2. 再生の円滑化: 建替えや一棟リノベーションにおける決議要件の緩和とプロセスの明確化
3. 被災時の対応強化: 災害多発国である日本の現状を踏まえた、迅速な復旧・復興のための特例措置の拡充

第2章 決議要件の構造改革：合意形成のボトルネック解消

2.1 区分所有権の処分を伴わない決議の円滑化

従来の区分所有法第17条では、共用部分の重大な変更には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要であった。この「4分の3」という要件は、大規模修繕工事におけるバリアフリー化や耐震補強などを行う際に、大きな障壁となっていた。

改正法では、以下の多層的なアプローチでこの要件を緩和している。

第一に、「所在等不明区分所有者」の母数除外である。 裁判所の認定を受けることで、所在が不明な区分所有者を決議の母数から除外することが可能となった。これにより、例えば全戸数の2割が所在不明であっても、残りの8割の中での多数決で意思決定が可能となる。

第二に、「出席者多数決」の導入である。 区分所有権の処分を伴わない事項については、集会（総会）に出席した区分所有者の多数決で決することが可能となる方向性が示されている。

第三に、特定の瑕疵除去に関する要件の引き下げである。 共用部分の設置又は保存に瑕疵があり、他人の権利又は法律上保護される利益が侵害されるおそれがある場合において、当該瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更については、決議要件が従来の「4分の3」から「3分の2」へと引き下げられた。

2.2 所在不明区分所有者への法的対応の強化

「所在等不明区分所有者」とは、住民基本台帳や不動産登記簿上の住所を調査してもなお、その所在を知ることができない者を指す。

改正法では、以下のプロセスを経て決議母数からの除外が行われる。

1. 調査義務の履行: 管理組合は、住民票の取得や現地調査など、可能な限りの調査を行う義務を負う
2. 裁判所への申立て: 調査を尽くしても所在が不明な場合、裁判所に認定を求める申立てを行う
3. 公告と異議申立て期間: 裁判所は公告を行い、一定期間内に異議の申し出がないかを確認する
4. 認定と除外: 異議がない場合、裁判所は当該所有者を所在不明と認定し、決議において母数から除外することを許可する

第3章 新たな再生手法：「建物更新」と「建替え」の二層構造

3.1 建物更新決議（一棟リノベーション）の創設

近年、建築コストの高騰や、容積率の余剰がない既存不適格マンションの増加により、「建替え」の経済合理性が成立しないケースが増えている。

改正法により新設された「建物更新決議」は、この法的グレーゾーンを解消するものである。この決議は、「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」の多数で決すると定められた。

これにより、一部の反対者がいても、建物全体のリノベーション事業を進めることが可能となる。5分の4という要件は依然として高いが、全員同意という「不可能な壁」が取り払われた意義は大きい。

3.2 建替え決議要件の多様化と周辺制度の整備

建替え決議については、基本要件は「5分の4以上」で維持されているが、特定の条件下での緩和措置が導入されている。

また、建替え事業の採算性を確保するため、隣接地や底地の所有権等を建替え後のマンションの区分所有権に変換することを可能にする仕組みや、高さ制限の特例が導入された。

第4章 管理不全・所有者不明専有部分への介入

4.1 所有者不明専有部分管理制度

所有者が不明であり、かつ管理が行われていない専有部分に対して、裁判所が管理人を選任し、管理させる制度である。

管理人は、対象となる専有部分の管理・処分権限を持つ。

• 保存行為: 漏水の修理、腐敗物の撤去など
• 管理行為: 賃貸に出して収益を得るなど
• 処分行為: 裁判所の許可を得て、当該住戸を第三者に売却する

特に「売却（処分）」が可能になった点は革命的である。これにより、所有者不明のまま放置されていた住戸が市場に還流され、新たな居住者が入居することで管理費収入も復活する。

4.2 管理不全建物管理制度

所有者が判明している場合でも、適切な管理を行わず、他人の権利利益を侵害しているケース（ゴミ屋敷、悪臭、危険物の放置など）についても、管理人による管理を命ずることができる。

4.3 国内管理人制度

海外投資家による日本のマンション購入が増加しているが、管理費の滞納や連絡不能といったトラブルも頻発している。これに対応するため、国内に住所等を有しない区分所有者は、国内に住所等を有する者を管理人として選任できる（場合によっては義務化される方向性）こととなった。

第5章 デジタル化と外部専門家の活用

5.1 WEB総会とデジタル規約

• 招集通知期間の柔軟化: 招集通知の発送期間（原則1週間前）を規約で伸縮可能とすることが明記された
• デジタル規約: 管理規約を電磁的記録（PDF等）で作成・保管し、WEBサイト等で閲覧可能にすることの法的効力が明確化された

5.2 第三者管理者方式と利益相反防止

管理会社やマンション管理士等の専門家が理事長等の役職に就く「第三者管理者方式」について、管理業者が管理組合の管理者等を兼ね、工事等の受発注者となる場合、自己取引等に関する区分所有者への事前説明を義務化する措置が導入された。

第6章 災害対応と被災マンションの再生

大規模災害発生時における迅速な復旧・復興を支援するため、被災マンション法の特例措置が拡充された。

• 再建・取壊し決議の緩和: 政令で指定された大規模災害により被災したマンションについては、再建等の決議要件が緩和される
• 敷地売却の円滑化: 建物取壊し敷地売却決議についても、要件緩和や手続きの簡素化が図られる

また、外壁剥落等の危険があるマンションに対し、自治体が報告徴収、助言・指導、勧告を行う権限が明確化された。

第7章 主要データおよび制度対照表

結論：法改正が問いかける「所有」の責任

令和7・8年の区分所有法等改正は、個人の財産権保護に重きを置いてきた従来の法体系を、建物の維持管理という公益的価値を優先する方向へと大きく舵を切るものである。

所在不明者の決議除外や、専有部分への強制介入は、これまでの私法原則からすれば異例の措置とも言えるが、それは「所有する以上、管理責任を果たさなければ権利は制限される」という、新しい時代の所有権概念を示唆している。

この改正は、管理組合に対して強力な武器を与えるものであるが、同時にそれを使いこなすための高いガバナンス能力を要求する。2026年4月以降、日本のマンションは、法律というインフラを基盤に、自らの意思で再生の道を切り拓くことができるかどうかの歴史的な実験場となる。

本調査報告書は Gemini Deep Research により作成されました